Compromis de vente : 10 points essentiels à vérifier avant de signer
Compromis ou Promesse : quelle différence ?
Dans la pratique : Les deux termes désignent souvent la même chose — un avant-contrat qui vous engage avant la signature définitive chez le notaire.
Techniquement :
- Compromis de vente : Vendeur ET acheteur s’engagent mutuellement
- Promesse de vente : Seul le vendeur s’engage, l’acheteur a une « option »
En réalité : Quel que soit l’intitulé, une fois les conditions suspensives levées, vous devez acheter sous peine d’indemnités. L’essentiel est de vérifier les clauses, pas le nom du document.
Les 10 points du compromis de vente à vérifier absolument
1. Identité et capacité des parties
- Vérifiez : Noms, prénoms, adresses, état civil exacts
- Régime matrimonial : Conjoint présent si nécessaire
- Capacité juridique : Pas de tutelle/curatelle non mentionnée
- Procuration : Si représentant, vérifier l’original
Erreur fréquente : faute d’orthographe dans les noms → peut bloquer le crédit.
2. Description précise du bien
- Adresse complète : Numéro, rue, code postal, ville
- Références cadastrales : Section, numéro de parcelle
- Superficie exacte : Surface habitable (loi Carrez en copro)
- Annexes incluses : Cave, parking, grenier, jardin
Piège à éviter : surface erronée = possible diminution de prix.
3. Prix et modalités de paiement
- Prix de vente : Chiffres ET lettres
- Dépôt de garantie : en général 5 à 10 %
- Frais à la charge de qui : notaire, diagnostics, agence
- Date limite : signature de l’acte chez notaire
Conseil : négociez les frais de dossier bancaire/hypothèque.
4. Conditions suspensives (les plus importantes)
- Prêt : montant, durée, taux maximum
- Délai d’obtention : souvent 45 jours
- Vente préalable : si vous devez vendre
- Autres : permis, servitudes, etc.
Crucial : mal rédigées = dépôt non récupérable.
5. Délai de rétractation (10 jours)
- Point de départ : lendemain de la 1re présentation
- Comment : LRAR uniquement
- Remise en main propre : émargement
- Week-ends/fériés : non comptabilisés
Attention : passé ce délai, seules les suspensives s’appliquent.
6. Diagnostics techniques obligatoires
- DPE : avec QR code (2025)
- Amiante : avant 1997
- Plomb : avant 1949
- Termites : selon zones
- Gaz/électricité : installations > 15 ans
À vérifier : dates de validité & conformité.
7. Copropriété (si applicable)
- Charges courantes : montant annuel
- Travaux votés : non encore appelés
- PV d’AG : 3 dernières assemblées
- Règlement : restrictions d’usage
8. Servitudes et urbanisme
- Passage / vue
- PLU : zonage & règles
- Préemption : droit de la mairie
9. Assurances et garanties
- Habitation : dès compromis
- Décennale : travaux < 10 ans
- Parfait achèvement : travaux < 1 an
- Dommages-ouvrage : si gros œuvre
10. Clauses particulières à négocier
- Révision de prix : si surface différente
- État des lieux contradictoire avant l’acte
- Remise des clés : date & conditions
- Non-concurrence : pas d’autre acquéreur
Les 3 erreurs à éviter
- Signer sans lire : chaque clause compte
- Oublier les suspensives : votre porte de sortie
- Négliger les délais : ils sont impératifs
Checklist avant signature
- J’ai lu intégralement le compromis/promesse
- Mes questions ont reçu une réponse claire
- Les conditions suspensives sont adaptées
- Tous les diagnostics ont été vérifiés
- Je connais les délais et obligations
- Mon financement est pré-négocié
- Assurance habitation prévue dès compromis
- J’ai calculé tous les frais annexes
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